从财政部专项债新政看 2025 房地产新走向

从财政部专项债新政来看，2025年房地产市场将呈现以下新走向：

一、政策环境

宏观政策更加积极有为：2025年强调实施更加积极有为的宏观政策，全方位扩大内需，持续用力推动房地产市场止跌回稳。预计各项逆周期政策力度将进一步加大，推动经济持续回升向好，同时也有利于实现房地产止跌回稳。

专项债使用范围扩大：财政部研究扩大专项债的使用范围，允许在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。这项政策将有利于改善土地的供求关系、增强房地产企业的资金流动性，同时有利于补充重点领域的土地储备。

二、市场趋势

销售规模恢复面临挑战：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；悲观情形下，政策落实节奏相对较慢，居民置业意愿仍偏弱，2025年全国商品房销售面积同比预计下降12.5%。

房价有望逐步止跌：若政策持续加力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善；另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。

三、城市分化

一线城市：市场预期明显改善，2025年市场有望率先止跌回稳。一线城市人口吸附力强，购房需求旺盛，且2024年四季度以来市场预期明显改善，二手房市场在买方加速入市的带动下持续放量，二手房刚需入市也有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放，叠加优质地块供应增加也将对明年销售形成有力支撑。此外，2025年北上深限购政策若能继续优化，也将对明年市场产生积极影响。

二线城市：市场分化态势延续，强二线城市市场恢复节奏有望加快。城中村改造与“房票安置”相结合的政策落地，或将对明年二线城市市场销售产生实质性带动，预计2025年二线城市整体市场恢复节奏有望加快。其中杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或有望加快。

三四线城市：库存去化压力突出，短期内市场仍面临调整压力。对于大部分三四线城市而言，房地产高速增长的时期已基本结束，未来这些城市的住房将回归消费属性，城镇化及购买力将主导市场走势。当然，三四线城市之间的房地产市场也会存在差异，部分位于发达城市群/都市圈，以及具有独特产业优势、良好生态环境的三四线城市，楼市需求仍有一定支撑。

四、新模式构建

商品房控量提质：2025年商品房建设将严控增量、优化存量、提高质量，并以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，特别是“以购代建”配售保障房的筹资建设，将更好满足新市民、青年人等群体的住房需求，也有助于化解商品房库存压力，有利于房地产市场止跌回稳。此外，商品房现售制也有望逐步代替传统的预售制，成为商品房销售的新趋势。

盘活商办用房：盘活商办用房转为租赁住房或是重要方向，这将有助于优化房地产市场的供给结构，满足不同群体的住房需求