六大行2025年末房贷收缩，购房者主动去杠杆成常态

4月9日，多家上市银行2025年年报陆续披露，个人住房贷款业务数据成为市场关注焦点。数据显示，截至2025年末，国有六大行个人住房贷款规模合计约24.48万亿元，较上年末减少7115.16亿元，同比下滑2.82%，延续了近年来的收缩态势。与此同时，越来越多购房者基于自身资金安排，选择提前偿还房贷以降低利息支出，形成了“购房者主动去杠杆、银行房贷规模收缩”的双向并存局面，深刻反映出当前房地产市场与居民消费观念的显著变化。

一、核心数据：六大行房贷规模同比收缩，降幅达2.82%

作为个人住房贷款市场的主力军，国有六大行的房贷数据直接反映行业整体态势。截至2025年末，工、农、中、建、交、邮储六大行个人住房贷款余额合计达24.48万亿元，较2024年末的25.19万亿元减少7115.16亿元，同比下滑2.82%，连续三年呈现收缩态势，累计缩水超1.7万亿元。

从单家银行来看，房贷规模分化明显。其中，建设银行以5.99万亿元的个人住房贷款余额居首，工商银行以5.88万亿元紧随其后，两大行均告别“6万亿房贷时代”;农业银行、中国银行分别为4.82万亿元、4.57万亿元，邮储银行和交通银行个人住房贷款余额均未超过3万亿元，分别为2.37万亿元、1.44万亿元。从降幅来看，3家银行2025年末个人住房贷款余额较上年末减少超千亿元，其中工商银行降幅最为显著，减少超2000亿元，邮储银行降幅相对较小，仅为0.37%。

二、核心成因：购房者主动去杠杆，提前还贷成主流选择

银行房贷规模收缩的背后，核心驱动力之一是购房者主动提前还贷，形成全民“降负债”的趋势。不同于以往“抢号排队”的狂热状态，2025年的提前还贷已进入常态化、理性化阶段，核心原因集中在利率差异、理财收益下滑及风险规避三大方面。

一方面，利率倒挂让提前还贷的“省钱效应”凸显。早年高位站岗的存量房贷利率普遍超4.5%，部分城市甚至达5%-6%，而2025年新发放房贷利率已降至3.5%以下，100万30年期贷款的总利息差超40万元，即便存量利率下调后，利差依旧明显，提前还贷成为降低利息支出的选择。另一方面，投资理财市场收益率持续走低，稳健理财收益率不足3%，难以覆盖房贷利率，不少居民放弃理财，转而将闲置资金用于提前还贷，实现“无债一身轻”的资产配置目标。此外，部分居民受收入预期不稳影响，为规避长期负债风险，主动拿出积蓄提前还清房贷，减轻月供压力。

值得注意的是，银行提前还贷政策的优化的也为这一趋势提供了便利。目前多数银行实现还款满1年免违约金、不满1年违约金上限仅1%，且支持手机银行一键预约，3-30天即可办结，大幅降低了购房者的提前还贷门槛，进一步推动了主动去杠杆趋势的蔓延。

三、双向并存：房贷收缩与主动去杠杆的深层影响

当前“购房者主动去杠杆、银行房贷规模收缩”的并存局面，并非单一因素导致，而是房地产市场调整、居民消费观念转变与银行经营策略优化共同作用的结果，对楼市、银行及居民三方均产生深远影响。

对银行而言，房贷规模收缩直接影响盈利结构。过去，个人住房贷款是银行“低风险、稳收益”的核心业务，占零售贷款比重近40%，如今规模缩水叠加利率下行，导致银行年利息收入减少超300亿元，净息差持续收窄，同时房贷不良贷款率从0.67%升至0.88%，风险有所上升，倒逼银行加速转型，减少对房贷业务的依赖，发力消费贷、经营贷等多元化业务。

对房地产市场而言，购房者主动去杠杆反映出市场预期的转变。“买涨不买跌”的心理加剧了购房需求收缩，新增房贷投放断崖式下滑，2025年六大行房贷减少呈现“前低后高”态势，下半年缩减规模是上半年的近6倍，进一步加剧了房贷规模的收缩态势，形成“偿还大于新增”的缺口。不过，也有银行高管透露，2026年3月以来，按揭贷款进件量明显上升，释放出市场企稳的积极信号。

对居民而言，主动去杠杆体现出消费观念的理性回归。从“加杠杆买房”到“主动降负债”，居民不再将房产作为唯一的资产配置选择，而是更注重现金流稳定与风险规避，这种转变也推动房地产市场从“高速增长”向“理性平稳”转型。