严控商品房新增用地，存量盘活成核心导向

2026年，自然资源部38号文(全称《自然资源部、国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知》)正式落地执行，其中最受关注的核心要求的是：全国新增建设用地原则上不再审批商品房用地，各地需将土地利用重心转向存量资源盘活。这一政策调整，彻底改变以往城市“向外摊大饼”的用地模式，标志着我国土地管理进入“控增量、盘存量、优结构”的新阶段，对房地产市场、城市发展及土地资源高效利用产生深远影响。

一、政策核心：严控商品房新增用地，坚守耕地保护底线

自然资源部38号文的核心导向是遏制城市盲目扩张，坚守耕地保护底线，其关键条款明确划定新增建设用地的使用边界——新增建设用地优先保障重大产业项目、基础设施建设和民生工程用地，原则上不再审批用于经营性房地产开发的商品房用地。这并非禁止建设商品房，而是切断商品房用地对新增农用地、未利用地的占用，从源头减少土地资源浪费。

政策同时强化“增存挂钩”刚性机制，明确各省、市年度新增城乡建设用地面积，原则上不得超过当年盘活存量土地的面积，倒逼地方政府先盘活闲置低效土地，再申请新增用地指标。这一要求既守住了耕地保护红线，也推动土地利用从“外延扩张”向“内涵提升”转变，让每一寸土地发挥较大的价值。

二、重点方向：优先盘活存量，多元渠道补充商品房用地

38号文明确，未来商品房用地供应将主要依靠存量土地盘活，各地需重点推进四大类存量资源再利用，破解用地供给难题。一是旧城改造与城中村更新，通过征收、改造闲置城中村、老旧片区，腾退土地用于商品房开发，同时配套建设民生设施;二是闲置厂房、仓库转型，将闲置工业用地、商业用房依法改造为商品房，实现用地性质合理转换;三是低效用地提质，对开发强度低、利用不充分的存量土地进行升级改造，提升土地利用效率;四是闲置宅基地、集体建设用地盘活，在符合规划的前提下，规范转化为商品房用地补充供给。

为推动存量盘活落地，政策同步简化审批流程，优化国土空间规划动态调整机制，允许省级部门直接审核重点存量盘活项目，减少层层上报环节，加快项目落地速度，确保存量土地能够快速转化为有效供给。