楼市现拐点信号：库存52个月首降，销售降幅持续收窄

2026年3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是自2021年7月以来连续52个月正增长后的首次同比下降，标志着楼市去库存取得实质性、阶段性成效，供需关系迈向再平衡。

国家统计局数据显示，当前商品房待售总量为78601万平方米，虽绝对值仍处高位，但结构性优化趋势显著。其中，待售3年以下的新建商品住房面积同比下降1.8%，降幅较2月进一步扩大，说明近3年新增库存正被快速消化，市场调节机制效用增强。商业营业用房去化更为明显，待售面积同比下降5.8%，为市场回暖提供佐证。

此轮库存拐点来之不易。自2024年5月库存同比增幅触及15.8%高位后，在“控增量、去库存、优供给”政策导向下，供需两端协同发力。供给端房企主动缩减开工，一季度新开工面积同比下降20.3%;需求端核心城市政策优化叠加旺季效应，共同推动库存由增转降。

一、销售暖意渐显：一季度降幅持续收窄，市场信心修复

与库存拐点呼应，销售端亦释放积极信号。2026年一季度，全国新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4%，但降幅较1-2月收窄3.1个百分点;销售额17262亿元，同比下降16.7%，降幅收窄3.5个百分点，市场“小阳春”特征显现。

分阶段看，3月单月改善更为明显。当月销售面积同比下降7.4%，降幅较2月收窄6.1个百分点，核心城市成交量率先回升。北京、上海、杭州等一线及强二线城市热度提升，3月一线城市新房价格环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.4%，带动整体市场预期修复。

从结构看，住宅市场仍是核心支撑。一季度住宅销售面积同比下降13.1%，降幅较1-2月收窄2.8个百分点;销售额下降18.5%，降幅收窄3.3个百分点，改善型需求逐步释放。中指研究院数据显示，30城二手住宅成交持续回暖，上海、北京成交量创近年新高，刚需与改善需求同步企稳。

二、分化仍将持续：筑底回暖非普涨，城市与产品分化加剧

库存首降、销售收窄，并不意味着市场全面反弹，而是结构性筑底、分化中回暖的开始。当前7.86亿平方米待售总量仍处高位，三四线城市库存压力依然严峻，部分城市去化周期超30个月，供需失衡未根本扭转。

业内分析认为，未来楼市将延续“核心城市企稳回升、非核心城市调整持续”的格局。一线及强二线核心区凭借人口流入、产业集聚与资源优势，库存去化加速，优质房源价格稳步坚挺;普通二线及三四线城市仍面临供给过剩、需求不足、人口外流困境，房价或延续阴跌，去库存之路仍需久久为功。

对房企而言，需坚持“核心城市+优质产品”战略，聚焦改善型、低密、科技赋能产品，契合市场需求升级;对购房者来说，应摒弃“普涨”幻想，优先选择核心城市核心地段、优质学区及品牌房企项目，规避远郊与高库存城市房源，把握结构性机会。