商品房库存52个月首降，房地产市场释放积极信号

2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，这是自2021年7月以来，52个月首次同比下降。其中，待售3年以下新建商品住房面积同比降幅达1.8%，标志着楼市去库存取得标志性进展，市场供需关系迎来重大转折，为行业企稳回升注入关键信心。

一、库存拐点显现，终结长期增长态势

此轮库存下降，终结了长达四年多的持续增长周期。自2021年7月起，商品房库存连续52个月同比正增长，积压的库存曾被视为楼市调整期的核心压力。如今首次转负，虽降幅仅0.1%，但意义深远，是市场从“库存积压”转向“有序出清”的分水岭。

细分数据更具说服力：待售3年以下的短期库存同比下降1.8%，这部分主要是2022年后新增房源，其加速去化表明近年累积的库存“堰塞湖”正逐步疏通。克而瑞数据同步印证，44个重点城市新建商品住宅取证未售库存降至2.77亿平方米，已回落至阶段性低位，去库存成效持续显现。

二、供需两端协同发力，推动库存持续去化

库存拐点的出现，是供给收缩+需求回暖+政策护航三重因素共同作用的结果。

供给端主动减量，从源头缓解库存压力。面对高库存，房企普遍放缓新开工节奏，2026年一季度房屋新开工面积同比下降20.3%，施工面积下降11.7%，减少新增供应，为存量去化腾挪空间。同时，多地推进“存量转保障房”，收购商品房用作配售型保障房，郑州、济南、兰州等城市已落地项目，有效消化存量房源。

需求端稳步回暖，支撑库存去化。2026年一季度，商品房销售面积降幅较1-2月收窄3.1个百分点，销售额降幅收窄3.5个百分点，“金三银四”传统旺季带动刚需、改善需求集中释放。叠加各地优化限购、降低首付、税费减免、支持以旧换新等政策，购房成本下降，观望情绪缓解，积压需求持续入市。

三、市场分化加剧，核心区域韧性凸显

库存整体下降的同时，市场分化进一步加剧，呈现“核心城市库存回落、三四线压力仍存”的格局。

一二线核心城市因人口流入、产业集聚，需求支撑强劲，库存去化速度更快。以上海、苏州为代表的城市，二手房成交持续放量，带动新房市场回暖，库存稳步下降。而多数三四线城市仍面临库存高企、需求不足的困境，去化周期普遍超24个月，库存压力依然严峻。

从物业类型看，住宅库存调整成效显著，而办公楼、商业营业用房库存仍处高位，同比分别增长0.4%、下降5.8%，商办去库存仍需持续发力。

四、积极信号明确，行业进入调整新阶段

商品房库存52个月首降，是房地产市场企稳的关键积极信号，意味着供需关系正从“供过于求”向“逐步平衡”转变，市场自我调节能力增强。

但需清醒认识，当前库存总量仍处高位，7.86亿平方米待售面积仍为近15年同期高位，去库存仍是2026年楼市核心任务。未来，政策将继续聚焦“稳库存、促去化”，一方面严控新增供应，另一方面持续激活合理住房需求，推动市场逐步回归健康发展轨道。