鲁能公馆 价值分析报告
项目概述
鲁能公馆综合评分为7.3分，其中小区规划得分较高（8.5分），项目户型与教育配套得分均为6.5分，为需重点核实项。 项目位于苏州吴中城南，共28栋楼、1312户，容积率2，绿化率37%。项目户型与教育配套的具体情况请查看对应章节并核实。
在售住宅
项目户型
维度评分6.5/10
户型包括4室2厅2卫，面积128㎡；3室2厅2卫，面积123㎡。 建议核对户型图、合同附图与备案尺寸，确认各功能空间的实际布局。
项目户型评分来自在售户型数量、居室分布、采光通透、公摊和功能空间等综合指标。
交通配套
维度评分8.0/10
项目周边已运营站点包括鲁能公馆站（200米）和石湖东路站地铁站（1500米）。其中鲁能公馆站为公交站，石湖东路站地铁站为地铁站，两类交通均有覆盖。 建议现场核实上述站点的具体线路、班次间隔及运营时间，以确认实际通勤效率。
交通配套满分 10 分，主要根据 1 公里内公交、轨道交通数量及远近情况进行评分。
教育配套
维度评分6.5/10
周边有越湖名邸幼儿园（500米）、长桥小学（1200米）、长桥中学（1500米）和南师大附属苏州石湖实验小学（2000米）。 具体招生范围和入学政策，建议向教育主管部门或学校进一步核实。
教育配套满分 10 分，主要根据 1-3 公里内幼儿园、小学、中学等数量及距离进行评分。
生活配套
维度评分7.5/10
购物方面，香雪海购物广场距离447米，南门便利店(长蠡路店)距离6米。医疗方面，吴州医院-肛肠科距离1348米，红庄门诊部距离1269米。银行方面，苏州银行24小时自助银行(蠡墅分理处)距离469米，苏州银行24小时自助银行(红庄分理处)距离1156米。 建议现场核实各设施的营业状态、具体路线及服务范围，特别是医疗机构的接诊科室和银行自助设备的可用性。
生活配套满分 10 分，根据周边 3 公里购物、医疗、公共设施等数量进行评分。
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